Por Genna Contino El observador de Charlotte
Los que trabajan en la decisión Escasez de viviendas en Charlotte sepa que cada pelotón asequible adicional es fundamental a medida que crecen la población y las deyección.
Que ciudad de charlotte calculado 32.000 unidades son necesarios para satisfacer las deyección de más de 50,000 habitantes de Charlotte que no tienen una vivienda asequible. Desde 2001, Charlotte ha producido casi 11,000 unidades para este propósito a través de asociaciones con organizaciones sin fines de beneficio, desarrolladores y grupos religiosos para residentes que ganan menos de un porcentaje del ingreso medio de la ciudad.
Aún así, la ofrecimiento está luchando para mantenerse al día con la demanda.
Charlotte a veces rastreo ciudades de tamaño similar, particularmente en áreas donde la carencia es aún maduro, en rastreo de inspiración, Servicios de vivienda de Charlotte dijo el director Warren Wooten.
Una posible decisión: combinar terrenos (e intereses) propiedad del desarrollador con terrenos propiedad de organizaciones sin fines de beneficio
En Nashville, Tennessee, un desarrollador compró intencionalmente un gajo cerca de lotes propiedad de una ordenamiento sin fines de beneficio para aumentar la cantidad de viviendas asequibles que se podrían construir allí.
Al igual que Charlotte, las cicatrices de la renovación urbana de Nashville aún no han sanado. Exacto cuando los programas gubernamentales estaban obligando a los residentes negros a desentenderse sus hogares. El distrito de Brooklyn de Charlotte en la década de 1960los vecindarios en torno a del centro de Nashville corrieron la misma suerte: muchos se quedaron sin hogar en la ciudad que habían llamado hogar durante generaciones.
«Pensé, no solo construyas una casa y desperdicies la tierra. Déjenme reclasificarlo y construir más casas”, dijo. shawn bailesPresidente y CEO de la Corporación de Expansión de Nashville edificio de capital.
Datos inmobiliarios de Nashvillecómo de charlotte, será digitalizado. Entonces Bailes sabía que la propiedad adjunto a él era propiedad de recursos sin fines de lucro para viviendas asequibles. Reasignó su tierra y la de la ordenamiento sin fines de beneficio para permitir un total de siete unidades, incluidas nuevas unidades en la propiedad de la ordenamiento sin fines de beneficio. Antaño de la rezonificación, la ciudad habría permitido solo tres unidades combinadas en los dos lotes.
Las pocas unidades adicionales pueden no parecer mucho, pero Bailes ve las adiciones como densidad adicional que hará que morar en el sitio sea más asequible. Traspasar una casa en un gajo puede costar $2,000. Pero un cuádruple (cuatro unidades) podría tener un locación de $600 por pelotón, dar al desarrollador un maduro retorno de la inversión con el tiempo y desear opciones más asequibles para algunos de los miles que las necesitan.
«Es solo desollar al minino de una modo diferente» Bailes dijo. “La demanda aquí es extremadamente inscripción. Por eso los precios son altos”.
«El mundo firme ha cambiado»
El tesina Bailes aún está en proceso de extracción de permisos. Las dos casas en terrenos propiedad de la ordenamiento sin fines de beneficio se venden por $200,000. Según Zillow, en los vecindarios del este de Nashville donde se ubicará el tesina, no se enumeran casas por debajo de los $350,000.
Bailes no ha fijado un rango de precios para las cinco unidades de su propiedad, dijo.
Las reasignaciones que hacen que un tesina sea más denso y asequible no son nuevas. Los desarrolladores acuden regularmente a las agencias gubernamentales locales para inquirir regulaciones de uso de la tierra que permitan unidades de vivienda secundaria multifamiliares, adosadas y otros tipos de viviendas.
El enfoque de Bailes es diferente porque deliberadamente buscó un contorno cerca de la ordenamiento sin fines de beneficio y ofreció su ayuda durante el proceso de permisos posteriormente de enterarse del tesina de vivienda asequible.
Es necesario construir viviendas más densas en los núcleos urbanos, dijo Eddie Latimer, director ejecutor de Affordable Housing Resources. Como una casa intermedia y los títulos de las propiedades del centro están aumentando con la popularidad de Nashville, el espacio prohibido obligará a los desarrolladores a construir.
La ordenamiento sin fines de beneficio se enfoca en la propiedad de la vivienda, que se ha vuelto cada vez más inasequible en los últimos abriles.
La rezonificación de Bailes además creó una forma de eludir las caprichosas leyes de zonificación. Para construir las casas de tres pisos que querían, tenía que acaecer una servidumbre de 39 pies en el medio para un camión de bomberos en caso de emergencia.
¿Funcionó en Charlotte?
Asociaciones similares con organizaciones sin fines de beneficio han funcionado en Charlotte.
Un ejemplo nuevo en Charlotte es una sociedad entre aumento de la viviendauna ordenamiento que transacción y mantiene viviendas asequibles y una ordenamiento benéfica sin fines de beneficio para personas sin hogar techo arriba.
techo en lo alto compró HillRock Estates de 23 acres difícil de condominios y trabajó con Ascent para apoderarse, financiar y crear un plan de asequibilidad para el tesina. El difícil tiene 340 unidades, incluida una combinación de unidades repartidas por todo el difícil para personas que anteriormente han experimentado la desatiendo de vivienda crónica.
Roof Above recibió millones Dólares corporativos, filántropos y gubernamentales para ayudar las viviendas asequibles, incluidos $7 millones en donaciones privadas y un préstamo suave de $5 millones de Atrium Health a cambio de usar 50 de las unidades para tener a los trabajadores necesitados de Atrium.
«Nunca podríamos hacer esto sin que una ordenamiento sin fines de beneficio sea el propietario y el financiador», dijo. Markus Etridge que dirige Ascent Housing.
Si la carencia sigue siendo tan espacioso como es, Charlotte deberá seguir siendo creativa para acomodar nuevas unidades siempre que sea posible, dijo Wooten.
«Siempre estamos abiertos a oportunidades únicas con socios únicos», dijo Wooten.
«No existe una fórmula para lo que constituye el mejor tesina de vivienda asequible».
¿El cabildo lo puso más sencillo?
Charlotte pasa el Reglamento Unificado de Desarrollo (UDO) este año un documento que determina qué se puede construir dóndepodría permitir que más proyectos como el de Bailes en Nashville llenen los vacíos.
Una disposición en la UDO permite la construcción de viviendas más densas en vecindarios unifamiliares tradicionales que atrajo la atención del público. Algunos además argumentaron que esto impulsaría la gentrificación.
gentrificación se puede caracterizar por elegantes edificios de apartamentos, restaurantes caros y una afluencia de blancos ricos en áreas tradicionalmente pobladas por negros. Los habitantes de Charlotte han trillado esto de primera mano como vecindarios como Wesley Heights y Cherry Vea brindar cervecerías y cafeterías de moda donde pintorescas casas unifamiliares han albergado a gran parte de la población negra de Charlotte durante generaciones.
«Si acertadamente este documento no es consumado, no diría que es consumado, positivamente nos puso en una trayectoria de cambio para nuestra comunidad y cómo crecerá nuestra comunidad y qué reglas del esparcimiento regirán ese crecimiento». Concejal del Distrito 2 Malcolm Graham dijo cuando pasó la UDO.
El ex concejal Matt Newton votó en contra de la UDO.
«A medida que el mercado de explicación captura la maduro rentabilidad de los desarrollos dúplex y triplex, los títulos de propiedad para este tipo de explicación seguirán aumentando», dijo Newton. «Esto será un doble salida para los residentes de los barrios aburguesados».
Servicios de vivienda de la ciudad
A pesar de las diferencias, Charlotte sigue más abierta a viviendas asequibles que otras ciudades del estado, dijo Wooten.
Tanto la ciudad como el distrito de Mecklenburg pasaron Fuente de protección de ingresos este año, lo que significa que los nuevos proyectos subvencionados por el gobierno almacén no pueden rehusar los copagos de los inquilinos Cupones de la Sección 8. La ciudad era la primer municipio del estado suceder tales salvaguardas.
Charlotte además ofrece Pago inicial y exención de hipoteca Programas de colaboración para sus residentes a través de los programas HouseCharlotte y Mortgage Relief Assistance.
Pero cuando se negociación de proyectos de viviendas asequibles y asociaciones con desarrolladores privados o sin fines de beneficio, la ciudad se comporta como un costado que puede aportar terrenos o mosca. La ciudad montó la suya fondo fiduciario de vivienda en 2002 para financiar viviendas asequibles para desarrolladores.
«La ciudad no está en el negocio de la propiedad de viviendas», dijo Wooten de Servicios de Vivienda. «Eso no es lo que hacemos».
La ciudad a menudo proporciona lo que Wooten ardor un «subsidio de brecha»: una ordenamiento sin fines de beneficio o un desarrollador se acerca a ellos con un tesina en el que están trabajando, pero carecen de fondos o no pueden respaldar el contorno. Aquí es donde interviene la ciudad y, a veces, dona terrenos o mosca para un tesina.
Desde que estableció su Fondo Fiduciario de Vivienda, la ciudad ha proporcionado casi $218,8 millones en fondos de brecha para 10,869 unidades nuevas y renovadas y 888 refugios para personas sin hogar, según Wooten.
Según el vocero de la ciudad, Lawrence Corley III, la ciudad actualmente posee 5,317.84 acres de tierra sin desarrollar de varias formas y ubicaciones. Wooten dijo que cualquier exceso de contorno para viviendas asequibles se considerará cuando la ciudad revise las parcelas para determinar su propósito.
«Charlotte tiene un gran clima para este trabajo», dijo Wooten. «Se ve que los dos lados del espectro político están dando prioridad a la vivienda asequible».
Expansión sin desplazamiento
La vivienda asequible sigue siendo una prioridad para las deyección de los residentes en Condado de Mecklenburgincluso si los proyectos de vivienda se ejecutan verticalmente en toda la ciudad, según muestra una pesquisa nuevo.
Que Encuesta municipal 2022 del distrito de Mecklenburgpresentado a los comisionados a principios de este mes encontró que el 32% de los residentes pensaban que la vivienda asequible era el problema más importante en todo el país, por delante del 21% que dijo que el crimen y el 16.2% que dijo que las escuelas.
Mecklenburg es el condado más desigual de Carolina del Boreal, con el 1% superior representando más de 30 veces el 99% inferior, datos de la ordenamiento sin fines de beneficio Instituto de Política Económica Espectáculo.
El desafío es conciliar la preservación del intramuros con la urgente carencia de más vivienda – explicación sin desplazamiento.
Construir o construir más de una pelotón en un solo gajo puede servir como una pequeña decisión a un gran problema, dijo Bailes.
«La clan piensa que los desarrolladores son el diablo reencarnado, pero ese no es positivamente el caso», dijo Bailes.
Carolina Public Press es parte de siete importantes medios de comunicación y otras instituciones locales que producen No puedo permitirme morar aquí, un tesina colaborativo de reportajes centrado en soluciones a la crisis de vivienda asequible de Charlotte. Es un tesina colaborativo de periodismo de Charlotte respaldado por Locorregional Media Project, una iniciativa rejonazo por Solutions Journalism Network con el apoyo de Knight Foundation para blindar y revitalizar los ecosistemas de medios locales. Todos nuestros informes se pueden encontrar en charlottejournalism.org.
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Esta nota fue traducida al gachupin y editada para disfrute de la comunidad Hispana a partir de esta Fuente
